Polska społeczność w Wielkiej Brytanii przechodzi w tej chwili jedną z najważniejszych transformacji w swojej historii. Po ponad dwóch dekadach od wejścia Polski do Unii Europejskiej nie rozmawiamy już wyłącznie o pracy, stawkach godzinowych czy kosztach życia. Coraz częściej przedmiotem rozmów staje się kapitał, jego ochrona przed inflacją oraz sposób, w jaki może pracować na rzecz właściciela w perspektywie kolejnych dwudziestu lat.
Skala tego zjawiska znajduje odzwierciedlenie w danych rynkowych. Według raportu Hamptons z 2025 roku Polacy zajmują trzecie miejsce wśród zagranicznych inwestorów na brytyjskim rynku buy-to-let, już drugi rok z rzędu, wyprzedzając Włochów, Chińczyków oraz Turków. Równolegle analiza „The Economist” opublikowana w 2024 roku wykazała, że przeciętny polski imigrant osiąga obecnie dochody porównywalne lub wyższe od przeciętnego Brytyjczyka, podczas gdy jeszcze dekadę temu różnica ta wynosiła około 15% na niekorzyść Polaków.
W praktyce oznacza to, że istotna część z około 740 000 Polaków zamieszkujących Wielką Brytanię dysponuje dziś realną nadwyżką kapitałową, która wymaga świadomej decyzji alokacyjnej. W codziennej pracy z inwestorami pytanie, z którym spotykam się najczęściej, sprowadza się do jednego zdania: gdzie ulokować ten kapitał? Polska, Wielka Brytania, Hiszpania, a może Dubaj? Moja odpowiedź zwykle zaskakuje, ponieważ nie wskazuje żadnej konkretnej lokalizacji. Zmienia natomiast sposób, w jaki należy formułować samo pytanie.
Błędnie postawione pytanie prowadzi do błędnej odpowiedzi
Odpowiedź na pytanie „gdzie inwestować” jest możliwa dopiero wtedy, gdy wiadomo, jakiego rezultatu inwestycja ma dostarczyć. Większość osób rozpoczyna od wyboru lokalizacji, tymczasem punktem wyjścia powinna być definicja celu. Inwestor poszukujący stabilnego, pasywnego dochodu z wynajmu podejmuje decyzje zasadniczo odmienne od tych, które są właściwe dla osoby zaangażowanej w działalność deweloperską lub transakcje typu flip.
Wybór rynku nie jest punktem wyjścia. Jest konsekwencją przyjętej strategii.
Źródła kapitału, bariera częściej pozorna niż rzeczywista
Najczęstszym zastrzeżeniem potencjalnych inwestorów jest deklaracja braku środków na rozpoczęcie działalności inwestycyjnej. W większości przypadków analiza sytuacji finansowej wykazuje, że klient dysponuje znacznie większymi zasobami, niż mu się wydaje:
- Osoba, która piętnaście lat temu nabyła nieruchomość w Londynie za 500 tysięcy funtów, dziś najczęściej dysponuje aktywem wartym milion funtów przy niemal w pełni spłaconym kredycie hipotecznym. To znaczący rezerwuar kapitału, który można uwolnić poprzez remortgage.
- Wielu klientów posiada w Polsce aktywa pasywne, takie jak działki lub mieszkania niegenerujące zwrotu. Kapitał ten można zrealokować na rynek oferujący wyższą efektywność.
Przykładowo: milion złotych (ok. 200 tysięcy funtów) kapitału własnego, uzupełniony finansowaniem bankowym przy wkładzie własnym na poziomie 25%, generuje około 800 tysięcy funtów siły inwestycyjnej.
Kredyt inwestycyjny, niezbędna zmiana perspektywy
W polskiej mentalności głęboko zakorzeniona jest awersja do zadłużania, uzasadniona w odniesieniu do kredytów konsumpcyjnych, lecz niewłaściwa w kontekście inwestycyjnym. Fundamentalne rozróżnienie przebiega między kredytem konsumpcyjnym a kredytem inwestycyjnym.
Kredyt inwestycyjny funkcjonuje według tej samej logiki, na której opiera się działalność bankowa: pozyskanie kapitału przy koszcie 4%, ulokowanie go w aktywie generującym 8% zwrotu z wynajmu, a marża oraz przyrost wartości nieruchomości pozostają po stronie inwestora. Deweloper realizujący inwestycję za miliard funtów nie finansuje jej ze środków własnych. Każdy poważny podmiot gospodarczy opiera działalność na finansowaniu zewnętrznym. Kluczowe pytanie nie dotyczy zatem dostępności kapitału, lecz umiejętności jego prawidłowej kalkulacji.
Wielka Brytania: przewaga wynikająca z parametrów mierzalnych
Inwestuję osobiście na rynkach Polski, Hiszpanii, Portugalii, Turcji oraz Wielkiej Brytanii. W analizie porównawczej uwzględniającej maksymalizację zwrotu z zainwestowanego kapitału rynek brytyjski konsekwentnie wykazuje przewagę w trzech kluczowych obszarach:
Stopa zwrotu z wynajmu. Na północy Wielkiej Brytanii dostępne są nieruchomości generujące 7–8%, a w wybranych przypadkach ponad 10% rocznie. Porównywalne zwroty przy analogicznym profilu ryzyka są trudne do osiągnięcia na innych rynkach.
Finansowanie. Produkty typu interest only z oprocentowaniem na poziomie 4–4,5% umożliwiają inwestowanie z wykorzystaniem kapitału bankowego. Dla porównania, średnie oprocentowanie kredytu hipotecznego w Polsce wyniosło w 2024 roku ponad 7,8%, co plasuje Polskę w czołówce Europy pod tym względem.
Infrastruktura operacyjna. Dojrzały ekosystem agentów oraz wyspecjalizowanych podmiotów zarządzających nieruchomościami zwalnia inwestora z obowiązków bieżącej obsługi.
W ujęciu porównawczym: inwestorzy zaangażowani w projekty deweloperskie w Polsce osiągają niejednokrotnie zwrot rzędu 30%, jednak realizacja takich projektów trwa co najmniej dwa lata, co odpowiada około 15% rocznie. Analogiczny wskaźnik można uzyskać w segmencie buy-to-let w Wielkiej Brytanii, bez ekspozycji na ryzyko budowlane i bez zaangażowania operacyjnego.
Dubaj: studium przypadku dla każdego inwestora
Dubaj przez lata uchodził za symbol inwestycji obarczonych niskim ryzykiem. Obecnie rynek pozostaje w stanie stagnacji, której przyczyn jeszcze niedawno nie sposób było przewidzieć.
Do niedawna Dubaj stanowił atrakcyjną lokalizację inwestycyjną. Jednakże przewidywanie, który rynek odnotuje najwyższy wzrost, pozostaje przedmiotem spekulacji. Jest to analogiczne do typowania na wyścigach konnych, wszystkie konie obarczone są porównywalną niepewnością, jeśli decyzja opiera się wyłącznie na prognozie.
Przytoczone stanowisko nie stanowi krytyki rynku Dubaju jako takiego. Jest to argument przeciwko strategii opartej wyłącznie na aprecjacji wartości aktywa. Znacznie bardziej wiarygodną podstawę decyzyjną stanowią przepływy pieniężne, czyli dochód z wynajmu, koszty utrzymania oraz koszty finansowania, możliwe do skalkulowania z wyprzedzeniem.
System, nie okazja
Emocje pozostają głównym czynnikiem ryzyka w procesie inwestycyjnym. Nabywanie aktywów w oparciu o rekomendacje środowiskowe lub pozornie okazyjne oferty stanowi decyzję, która w perspektywie długoterminowej rzadko przynosi oczekiwane rezultaty.
Na pojedynczych okazjach nie sposób zbudować efektywnego systemu inwestycyjnego funkcjonującego stabilnie przez dwie dekady. Fundamentem powinna być strategia oparta na kalkulacji matematycznej, powtarzalna, odporna na zmienność otoczenia rynkowego.
Jeden z moich klientów sformułował to następująco: „Wcześniej czy później każdy kończy na nieruchomościach”. Niezależnie od profilu prowadzonej działalności gospodarczej, ostatecznym celem pozostaje ulokowanie kapitału w aktywach stabilnych i długoterminowych. Nieruchomość, przy zachowaniu dyscypliny analitycznej, spełnia te kryteria i zachowa swoją aktualność niezależnie od wpływu sztucznej inteligencji na rynek pracy. Popyt na powierzchnię mieszkaniową pozostaje niezmienny.
MTD: regulacja, która już weszła w życie
Od 5 kwietnia 2026 roku obowiązują przepisy Making Tax Digital (MTD). W praktyce oznacza to, że podatnicy, których łączny dochód przekracza 50 000 GBP rocznie, zobowiązani są do prowadzenia cyfrowego rejestru transakcji w autoryzowanym oprogramowaniu oraz do składania czterech dodatkowych deklaracji rocznie. Próg dochodowy będzie sukcesywnie obniżany, w perspektywie 2–3 lat regulacja obejmie praktycznie wszystkich inwestorów.
Odrębnym zagadnieniem pozostaje opodatkowanie nieruchomości posiadanych poza Wielką Brytanią. Rezydent podatkowy UK wynajmujący nieruchomość w Polsce ma obowiązek wykazania tego dochodu również w brytyjskiej deklaracji. Różnica między stawkami podatkowymi (19% w Polsce wobec 40% w UK) może skutkować koniecznością dopłaty. Odpowiednio dobrana struktura własnościowa, przykładowo przez spółkę kapitałową, pozwala istotnie zoptymalizować to obciążenie.
21 kwietnia: bezpłatny webinar
Osoby zainteresowane praktycznymi aspektami rozpoczęcia działalności inwestycyjnej oraz metodyką kalkulacji realnego zwrotu z inwestycji zapraszam na najbliższy webinar J. Dauman Finance. Spotkanie ma formułę otwartą: uczestnicy zadają pytania z wyprzedzeniem oraz w trybie rzeczywistym, a odpowiedzi udzielane są publicznie.
Data: 21 kwietnia 2026 r. Godzina: 11:00 UK / 12:00 PL Wstęp: bezpłatny Rejestracja: jdaumanfinance.com/webinar/inwestycje-w-nieruchomosci
Piotr Kubalka pełni funkcję CEO J. Dauman Finance Ltd, firmy doradczej łączącej w ramach jednej organizacji kompetencje z zakresu księgowości, planowania podatkowego oraz doradztwa inwestycyjnego w obszarze nieruchomości. Spółka wchodzi w skład J. Dauman Group, której początki sięgają 1948 roku, kiedy biuro księgowe założył Jerzy Dauman, jeden z adiutantów generała Władysława Andersa. Firma obsługuje dziś zarówno inwestorów rozpoczynających budowę pierwszego portfela, jak i zaawansowanych klientów zarządzających portfelami nieruchomości w kilku krajach równolegle.
Piotr Kubalka prowadzi działalność biznesową w Wielkiej Brytanii od 26 lat. Inwestuje osobiście w nieruchomości na rynkach Polski, Hiszpanii, Portugalii, Turcji oraz Wielkiej Brytanii.
Na podstawie analizy tysięcy przypadków inwestycyjnych w J. Dauman Finance opracowano metodykę J. Dauman, ustrukturyzowany system decyzyjny eliminujący przypadkowość w procesie inwestycyjnym. Metodyka opiera się na mierzalnych parametrach finansowych (stopa zwrotu z wynajmu, koszty finansowania, struktura podatkowa, wydajność portfela) i umożliwia budowę portfela nieruchomości w sposób powtarzalny i skalowalny, od pierwszej transakcji po w pełni zarządzany portfel międzynarodowy.
